Inwestycja w zakup mieszkania to jedna z najpewniejszych inwestycji, jaką możemy dzisiaj poczynić. Niezmiennie od sytuacji finansowej czy politycznej na świecie posiadanie własnego mieszkania — nieruchomości daje pewne poczucie bezpieczeństwa. Możliwy jest również na niej zarobek niemałych pieniędzy. Dzięki temu coraz więcej osób rozważa zakup mieszkania np. pod wynajem i właśnie w ten sposób chce zainwestować swoje pieniądze. W tym tekście przedstawimy wszystkie najważniejsze informacje o inwestycji w nieruchomości, podpowiadamy, na co należy zwrócić uwagę, jakie opcje zarabiania mamy do wyboru oraz odpowiadamy na pytanie, czy jest to dobre posunięcie.
Czym jest inwestycja w nieruchomości?
Inwestowanie w nieruchomości to szeroko pojęty temat zakupu mieszkań czy lokali oraz zarabiania na nich przez kolejne lata. Ogólnie pod pojęciem tym kryć się będzie zakup każdego typu nieruchomości, który ma przynosić nam zyski. Najpopularniejszym sposobem inwestowania w nieruchomości jest zakup mieszkania pod najem długoterminowy. Coraz popularniejsze staje się także kupowanie apartamentów i mieszkań w celach wynajmu krótkoterminowego — na doby. Do kolejnych form inwestowania należy zakup dużych nieruchomość i dzielenie ich na mniejsze oraz wynajmowanie w większych partiach czy wynajem mieszkań na pokoje. Popularnym sposobem przeznaczonym dla profesjonalistów znających rynek i biznes jest flipping, czyli tzw. szybka sprzedaż. Pod terminem tym kryje się zakup nieruchomości na atrakcyjnych warunkach, a następnie ew. podniesienie jej wartości poprzez remont i sprzedaż w przeciągu kolejnych kilku miesięcy.
Zwrot i opłacalności inwestycji
Bardzo ważnym czynnikiem inwestowania jest zwrot inwestycji. W przypadku nieruchomości jest on ogólnie na bardzo wysokim poziomie, a same inwestycje są bardzo opłacalne. Najczęściej roczny zwrot waha się w granicach od 6%, 7% przy najmie długoterminowym po kilkanaście procent przy różnego rodzaju formach wynajmu. Zarządzając odpowiedniego nieruchomościami zakupionymi w celach inwestycyjnych, możemy zatem liczyć na zwrot inwestycji w przeciągu 10-15 lat. Pod uwagę należy również wziąć kwestię kapitalizacji, która odbywa się w stosunku ciągłym tj. odsetki/profity od inwestycji spływają do nas w dużych sumach miesięcznie i nie musimy czekać roku czy kilku lat na zyski.
Inwestowanie w nieruchomości jest również w pełni opłacalne. Po wydaniu pewnej sumy pieniędzy nie musimy przeważnie doinwestowywać inwestycji czy dokładać kolejnych funduszy. Staje się ona zatem zyskiem niejako pasywnym, który przynosił będzie dochód do zwrócenia się zakupu. Następnie mieszkanie będzie generowało zyski nawet po zwrocie inwestycji i przez wiele lat będziemy mogli liczyć na stały dochód. Ważną kwestią, na którą należy zwrócić uwagę, poruszając temat opłacalności, jest kwestia zwiększania się wartości mieszkania z czasem oraz inflacji. Ten pierwszy czynnik utrzymuje się rocznie na poziomie ok. 5%, a mieszkanie regularnie drożeją. Tendencja ta jest również zwyżkowa, co oznacza, że za kilka lat mogą przybierać na wartości znacznie szybciej. Inflację ustala się obecnie na poziomie ok. 4%, a jej zwiększenie nie jest prognozowane w takiej szybkości co wartości nieruchomości. Dzięki temu inwestując w nieruchomości, możemy liczyć na bezpieczne ulokowanie kapitału, który z biegiem lat z pewnością nie będzie tracił na wartości, a może nawet jeszcze zyskiwać.
Inwestowanie w nieruchomości jest również opłacalne pod względem flippingu, czyli szybkich sprzedaży. Zysk z jednej transakcji wynieść może nawet 20%-30%, choć ten sposób inwestowania w nieruchomości jest dużo bardziej ryzykowny. Ostatecznie, gdy nie uda nam się dokonać z jakich względów szybkiej sprzedaży, możemy wynajmować nieruchomości długoterminowo. I również nie stracimy swojego kapitału.
Dlaczego warto inwestować w nieruchomości?
Pierwszym powodem, dla którego warto inwestować w nieruchomości, jest możliwość zarobienia sporych pieniędzy. Ogólnie poziom zwrotu i opłacalność inwestycji stoją na bardzo wysokim poziomie. Wielokrotnie przewyższają zyski z lokat czy obligacji. Są również porównywane do zysków z prowadzenia innych bardziej ryzykownych biznesów. Inwestowanie w nieruchomości oprócz korzyści i finansowych jest również bardzo bezpiecznym sposobem pomnażania kapitału. Kupując mieszkanie, kupujemy konkretną rzecz, którą posiadamy i która jest odporna na wahania kursów czy trendy finansowe. W każdej chwili i w razie nieprzewidzianych problemów możemy również sprzedać nieruchomość lub zmienić jej przeznaczenie. Nawet w razie załamania się rynku posiadamy wartościową i konkretną rzecz, a utrata całego mieszkania z dnia na dzień nie jest możliwa — jak ma to miejsce choćby przy akcjach giełdowych czy innych biznesach wymagających sporych inwestycji.
Ten sposób inwestowania przeznaczony jest również dla każdej osoby, która chce rozpocząć zarabianie na nieruchomościach. Jest to jeden z niewielu sposobów biznesowych, który jest łatwy do zrealizowania przez osoby nieznające się na biznesie i nie wymagający praktycznie żadnej specjalistycznej wiedzy. Obecnie inwestowanie w nieruchomości nie posiada żadnych ograniczeń pod tym względem i mieszkanie może zakupić każda osoba, która posiada gotówkę lub zdolność kredytową. Kolejnym plusem inwestowania w nieruchomości jest właśnie możliwość ich zakupu na kredyt. Choć obecnie wkład własny wymagany przez banki waha się w granicach 20%, nadal jest to niska suma w porównaniu do wielkości inwestycji. Możemy zatem nie mając pewnej sumy zakupić mieszkanie na kredyt, które będzie spłacało się samodzielnie bez posiadania dużego kapitału czy ryzykowania go.
Wynajem krótko i długoterminowy oraz na pokoje
Trzema najpopularniejszymi sposobami wynajmowania nieruchomości i inwestowania w nie jest wynajem długoterminowy, krótkoterminowy oraz wynajem mieszkania na pokoje. Pierwszy sposób polega na zakupie mieszkania oraz dostosowaniu go do standardowego zamieszkania. Następnie mieszkanie takie wynajmowane jest lokatorowi, który mieszka w nim przez kilka lat. Miesięcznie uzyskiwać będziemy zatem regularny dochód. Jest to sposób dający potencjalnie najmniejsze zyski, ale i niewymagający od nas zaangażowania czy poświęcania czasu. Jest też bezpiecznym sposobem wynajmu pod względem uzyskiwania dochodów np. pod kątem spłacania z nich rat kredytu. Samego mieszkania po zakupie nie musimy specjalnie dostosowywać czy wykładać dużych sum na jego przygotowanie. Ogólnie istnieje bardzo duży popyt na najem długoterminowy, więc nie powinniśmy mieć problemu z wynajem takiego mieszkania.
Drugim sposobem inwestowania w nieruchomości jest wynajmowanie mieszkań krótkoterminowo. Najem taki traktowany jest jak usługa hotelowa, a mieszkanie wynajmujemy na doby. Z pewnością kupując mieszkanie pod takie inwestycje, należy zadbać o lokalizację atrakcyjną turystycznie i kupić je nad morzem, w górach czy w popularnych miastach. Samo mieszkanie powinno być zlokalizowane blisko morza czy punktów strategicznych dla osób podróżujących. Po zakupie musimy wykończyć je w wysokim standardzie, aby mogło konkurować z hotelami czy innymi apartamentami na wynajem. Mieszkanie powinno być też uniwersalne np. w formie studia z aneksem kuchennym i posiadające kilka możliwości nocowania np. w postaci łóżek stałych i rozkładanych sof pełniących podwójną funkcją. W samym mieszkaniu muszą znajdować się wszystkie sprzęty gotowe do użycia łącznie z zastawą czy drobnymi akcesoriami. Opłacalność tej inwestycji jest dużo większa niż wynajmu długoterminowego. Miesięcznie uzyskiwać możemy zatem większe sumy niż przy najmie tradycyjnym. Jedna doba wynajęcia takiego mieszkania dla jednej osoby to często sumy powyżej stu złotych. Biorąc pod uwagę gości w grupach i zadbanie o obłożenie, zysk może być bardzo duży. W zamian za to należy mieszkanie regularnie sprzątać, dbać o nie, obsługiwać gości czy reklamować swoje usługi.
Ostatnim najpopularniejszym sposobem wynajmowania mieszkania jest wynajem mieszkania na pokoje. Jest ono dedykowane studentom lub osobom pracującym w danym mieście. Wynajem taki jest połączeniem wynajmu długoterminowego oraz wynajmu mieszkania na doby. Z pewnością zarobimy przy jego pomocy większe sumy, niż wynajmując mieszkanie jednemu lokatorowi, uzyskując 2-3 mniejsze czynsze na większą łączną sumę. Mieszkanie takie musimy również przystosować, zapewniając niezależne szafki w łazience czy kuchni, odpowiednio dużo sprzętów czy niezależne pokoje zamykane na klucz. Każdy z pokoi będziemy musieli również wyposażyć w łóżko, szafę czy elementy użytkowe. Sam zakup mieszkania powinien zostać przeprowadzony w odpowiedniej lokalizacji np. blisko uczelni czy zakładów pracy. Do minusów można zaliczyć też konieczność rozwiązywania problemów między lokatorami, którzy będą zupełnie obcymi dla siebie osobami oraz relatywnie częste poszukiwanie nowych lokatorów, choć przed tym czynnikiem możemy zabezpieczyć się w dużej mierze odpowiednimi zapisami w umowie.
Zarządzanie najmem
Niezwykle ciekawą usługą, która coraz częściej jest oferowana na rynku nieruchomości, jest zarządzanie najmem. Jest to usługa, która polega na tym, iż jako właściciele mieszkania przekazujemy je w zarządzanie danej firmie w zamian za procent od zysków. Zarządzenie to polega na tym, iż dana firma zajmuje się wszystkimi kwestiami związanymi z nieruchomością. Samodzielnie będzie znajdowała klientów, którzy będą chcieli je wynająć, sprawdzała ich, czy przeprowadzała cały proces wynajmu. Następnie firma zarządzająca będzie obsługiwała lokatorów oraz załatwiała wszystkie kwestie związane z bieżącymi sprawami. To również firma odpowiedzialna jest za rozwiązywanie nieprzewidzianych sytuacji czy windykowanie należności, które powstaną, że strony lokatora. Cała współpraca odbywa się na podstawie oficjalnej umowy o zarządzanie najmem. Zarządca musi być ubezpieczony od ew. szkód, które może spowodować, a wszystkie kwestie można ściśle regulować w umowie cywilnoprawnej. Ogólnie na rynku działa coraz więcej firm tego typu, choć rynek polski pozostał w tyle na tle Europy pod tym kątem. Nie powinniśmy mieć jednak problemu ze znalezienie takiej firmy, jeśli interesuje nas oddanie nieruchomości w zaradzenie — szczególnie jeśli dysponujemy apartamentami. Rozwiązanie to jest wygodne, bezpieczne i ekonomiczne. Ogólnie prowizja takich firm waha się w granicach 10% a my w zamian za to miesięcznie otrzymać będziemy jedynie przelew wynagrodzenia bez konieczności wykonywania jakichkolwiek czynności.
